На взгляд неспециалиста, в Иванове сегодня нет проблем с арендой нежилого помещения: в центральной части города постоянно строятся офисные и торговые центры, да и встроенных помещений немало. Кроме того, в 1990-е – 2000-е годы перевод квартир на первых этажах в нежилые помещения был очень распространенной практикой. Тем не менее, нередко можно услышать сетования предпринимателей на невозможность подобрать помещение, которое устраивало бы их по всем параметрам. Что же происходит на ивановском рынке аренды нежилой недвижимости? В рамках совместного проекта журнала «1000 экз.» и агентства недвижимости «Дельта Риэлти» мы обозначим основные тенденции этого рынка и попытаемся понять, как собственникам нежилой недвижимости и потенциальным арендаторам прийти к консенсусу и возможно ли это в принципе. Одна из особенностей ивановского рынка аренды нежилой недвижимости - потенциальные арендаторы и собственники зданий и помещений нередко действуют самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. 

 Диана Субботская, руководитель офиса «Петровский» АН «Дельта Риэлти».

 Рынок аренды нежилой недвижимости в Иванове достаточно динамичен: есть немало предложений самых разных форматов, в эксплуатацию вводятся новые торговые и офисные центры, есть постоянный спрос. В то же время хотелось бы отметить: для того чтобы удачно и быстро найти или сдать помещение, нужно быть готовым к определенным компромиссом. Например, согласиться на то, что помещение будет чуть больше или чуть меньше того, которое вы изначально планировали арендовать. Или на то, что арендатор будет платить чуть меньше, чем вы рассчитывали. На сегодняшний день и у той, и у другой стороны выбор довольно велик, так что если вы не хотите в чем-то уступить, то не исключено, что вы будете месяцами или даже годами искать арендаторов или подходящее помещение. Хочу также обратить внимание, что значительная часть арендаторов – это предприниматели, которые либо только начинают свое дело, либо расширяют уже имеющееся. Как правило, денежные средства, которые они готовы потратить на аренду и (если это требуется) ремонт помещения довольно ограничены. Поэтому они не замахиваются на большие помещения, ограничивая свои требования только тем, что действительно необходимо. Арендодателям, на мой взгляд, имеет смысл учитывать эти особенности потенциальных арендаторов. Еще один момент, о котором стоит упомянуть: нередко инвесторы считают оптимальным вложение средств в строительство торговой или офисной недвижимости. Но при этом забывают о том, что после сдачи в эксплуатацию в этом здании будут работать люди, сюда будут приезжать клиенты или покупатели. В результате сегодня мы имеем немало новых зданий с очень маленькими парковками – а это в итоге может привести к оттоку клиентов. Арендаторы начинают обращать внимание на этот фактор. Особенно если речь идет об офисных зданиях в центре города, поскольку порой от него зависит успешность их бизнеса. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, наличие лифта – все это имеет значение. 

Один из наиболее востребованных сегментов рынка аренды нежилой недвижимости – это офисные помещения. В последние годы характерен повышенный спрос на небольшие – 15-30 кв.м помещения. При этом многие предприниматели стремятся получить помещение на первом этаже. Однако владельцам бизнес-центров гораздо выгоднее иметь нескольких крупных якорных арендаторов – банки, страховые компании и т.п., которые арендуют большие помещения на длительный срок. Они имеют больше шансов на помещения на первых этажах. Впрочем, если арендатор готов платить повышенную ставку арендной платы за небольшой офис именно на первом этаже, то он вполне может найти подходящий для себя вариант. Другой вопрос, насколько это экономически оправданно. Принцип «чем выше – тем дешевле» работает практически во всех офисных центрах, именно поэтому риэлторы часто советуют потенциальным арендаторам рассмотреть вариант аренды офиса, скажем, на втором этаже. Особенно если в здании есть лифт и удобная навигация. Как уже говорилось, арендодателю выгодно иметь дело с крупными компаниями, арендующими сразу большие площади, скажем, целый этаж. Но у этой медали есть и другая сторона: у таких арендаторов, как правило, есть определенные требования по площади помещения, по отделке, по стоимости аренды, по формату доступа в помещение (насколько соотносится режим работы офисного центра с режимом работы арендатора). Здесь приходится выбирать: или идти навстречу, снижая цену и получая долгосрочного арендатора, или искать тех, кто согласится на ваши условия. Небольшие фирмы в этом смысле менее требовательны, их вполне устраивает и стандартная планировка, и стандартная отделка офиса. 

 Торговля пошла в дома.

Торговые помещения, предлагаемые в аренду, можно условно разделить на две группы. Первая – это площади в крупных торговых центрах, таких, как «Серебряный город», «Тополь», «Евролэнд», «РИО». «Текстиль-Макс» и другие. Здесь арендаторам предлагают помещения, что называется, на любой вкус: разной площади, расположения, на разных этажах. Однако на практике в крупных ТРЦ размещаются, в основном, франшизные магазины известных брендов. А мелкие предприниматели предпочитают торговые центры более скромного формата. Так или иначе, проблем с заполнением крупных торговых центров нет, так как их главный плюс – постоянный трафик – очевиден всем. Если говорить о минусах, то, пожалуй, стоит упомянуть размер арендной платы: она обычно существенно выше, чем в небольших торговых комплексах или в отдельно стоящих или встроенных магазинах. торая группа – это отдельные магазины, как правило, небольшой площади (от 30 до 70 кв.м), встроенные в жилые дома либо переведенные из категории жилых помещений в нежилые. Они пользуются достаточно большим спросом, особенно помещения, расположенные на центральных улицах (ул. Лежневская, пр. Шереметевский, пр. Ленина) и в спальных районах. Правда, сейчас на ситуацию с арендой торговых помещений в спальных районах стал оказывать влияние такой фактор, как экспансия сетевых магазинов. И федеральные («Пятерочка», «Магнит»), и региональные («Как раз» и другие) сети все активнее осваивают спальные районы Иванова. Поэтому если раньше в одном квартале работали несколько (порой с десяток) небольших продовольственных магазинов, то сейчас нередко можно наблюдать, как после прихода сетевиков они начинают закрываться, не выдерживая конкуренции. Но на их место приходят другие торговые точки, с более узкой специализацией, так что эти помещения не остаются невостребованными. Еще один фактор, который стал играть серьезную роль на рынке аренды торговых помещений, - это наличие в непосредственной близости объектов социальной сферы (школ, лечебных, культурных, спортивных учреждений и т.д.). С 2013 года действуют жесткие ограничения для предприятий, занимающихся розничной продажей алкоголя: они могут располагаться лишь на определенном расстоянии от объектов социальной сферы. «Безалкогольные» зоны вокруг школ, больниц и т.д. устанавливаются муниципалитетами. При подборе помещений мы теперь учитываем этот фактор, так же, как и пожелания арендатора (например, расположение помещения на первой линии улицы, недалеко от остановок общественного транспорта и т.д.). С другой стороны, ужесточение антиалкогольного и антитабачного законодательства на федеральном уровне привело к массовому закрытию торговых павильонов и ларьков. Но предприниматели, естественно, стремятся сохранить свой бизнес и переходят из нестационарных торговых объектов в нежилые помещения. Это также способствует росту спроса на небольшие торговые помещения, как правило, встроенные в жилые дома или в торговые павильоны в торговых центрах. 

 **** К сказанному выше, наверное, можно добавить, что состав потенциальных арендаторов может служить показателем того, какие отрасли экономики в нашем городе развиваются наиболее активно. Если исходить из данных нашего агентства недвижимости, то чаще всего желание арендовать помещение высказывают страховые компании, банки, салоны красоты, цветочные магазины, а также организации, оказывающие различные образовательные услуги: автошколы, курсы иностранного языка и т.п. Определяющим моментом в ходе подбора подходящего помещения, по большому счету, все-таки остаются возможности потенциального арендатора. Благодаря интенсивному строительству новых бизнес- и торговых центров, благодаря тому, что большинство застройщиков предусматривают нежилые помещения в строящихся многоквартирных домах разнообразие предложений на рынке довольно велико. Так что слово за вами, уважаемые арендаторы.