В периоды политической или экономической нестабильности одним из самых надежных способов сохранить свои накопления всегда были вложения в недвижимость. Есть, конечно, и исключения вроде вооруженных конфликтов, но такие крайности, будем надеяться, минуют наш регион. Рынок недвижимости (и жилой, и коммерческой) отражает те или иные тенденции, причем как экономические, так и общественные. А его развитие всегда коррелировалось с развитием экономики региона. Поэтому мы начинаем новый совместный проект журнала «1000 экз.» и агентства недвижимости «Дельта Риэлти». На наших страницах вы сможете узнать о том, что происходит в разных сегментах рынка недвижимости города Иваново и муниципальных районов, о динамике цен и особенностях спроса и предложения, о том, в какую именно недвижимость лучше всего вкладывать свободные средства. И начнем, пожалуй, с самого «активного» сегмента рынка недвижимости – рынка жилья. 

Елена Бухарева, генеральный директор АН «Дельта Риэлти». Рынок жилой недвижимости, как наиболее развитый, всегда находится в центре внимания – как самих участников рынка, так и властей. В последние годы на ивановском рынке жилой недвижимости можно отметить ряд новых тенденций. Одна из них – исчезновение сезонных пиков и «провалов». Раньше в начале года и в летние месяцы количество сделок в этом сегменте рынка заметно снижалось. Сейчас же этого не наблюдается: например, в этом году продажи шли достаточно успешно и в январе, и в феврале, особенно на первичном рынке. Вторая тенденция – превышение спроса на квартиры на первичном рынке над вторичным. С одной стороны, в Иванове в последние годы строится много жилья, и застройщики, конкурируя между собой, регулярно проводят различные акции, так что можно приобрести квартиру в новостройке по очень привлекательной цене. С другой стороны, значительная часть вторичного рынка – это квартиры в устаревшем фонде: «хрущевки», «брежневки». Здания стареют, капитальные ремонты проводятся редко, коммуникации изнашиваются. А поскольку основная часть расходов на капремонт сейчас перекладывается на собственников квартир, покупатели начинают учитывать и эти «будущие» расходы. Кроме того, все более значительную роль с каждым годом играет такой фактор, как окружение, соседи, придомовая инфраструктура. Очевидно, что жилье в новостройке могут позволить себе люди с определенным уровнем жизни, и можно быть уверенным, что вероятность получить в соседи маргиналов будет минимальной. И на вторичном рынке покупатели стали обращать внимание на состояние дома, наличие ремонта в подъезде, наличие парковочных мест во дворе. С другой стороны, у не слишком обеспеченных ивановцев по-прежнему пользуются спросом и «хрущевки», и «брежневки». Остаются на пике популярности однокомнатные квартиры, в том числе малосемейки. Впрочем, сейчас покупатели стали больше обращать внимание на ремонт в квартире (не только отделка, но и коммуникации, сантехника, окна), чтобы можно было избежать дополнительных временных и денежных затрат. На динамику рынка жилой недвижимости оказывает определенное позитивное влияние и развитие ипотечного кредитования. Причем ни скачки доллара, ни рост инфляции пока не оказали особого влияния на условия предоставления ипотечных кредитов. Впрочем, это неудивительно: ипотека достаточно надежный вид кредитования, поскольку залогом является сама приобретаемая квартира. Хотя мы ожидаем определенного ужесточения требований банков, и это может привести к стагнации на рынке. Если вернуться к первичному рынку, то хочу отметить, что квартиры в новостройках по-прежнему активно используются как инвестиционный инструмент. То есть их приобретают не в качестве единственного жилья, а для того чтобы избежать обесценивания накоплений. В этом случае расположение квартиры не имеет особого значения. Спросом пользуются квартиры и в Кохме, и в отдаленных районах Иванова – Новая Ильинка, Авдотьино, Суховка. Если же говорить о тех, кто приобретает квартиру не для сбережения своих средств, а для жилья, то в последнее время одним из важных факторов, влияющих на принятие решения покупателем, стало расположение дома относительно школ. Люди либо ищут жилье рядом со школой, куда уже ходит их ребенок, либо заранее решают вопрос, в какую школу они собираются отдать своих детей. Например, повышенным спросом пользуются квартиры, расположенные на микроучастках престижных школ, таких, как № 21, 30, 33. Второй важный фактор – это транспортная доступность. Не секрет, что автомобильные пробки становятся для областного центра все более и более серьезной проблемой, и, выбирая квартиру, покупатели (пока – только в тех случаях, когда у них есть выбор) обращают внимание на маршруты общественного транспорта и на пропускную способность дорог или наличие альтернативного проезда. Думаю, что если проблема пробок в городе не будет решаться кардинально, то этот фактор будет оказывать все большее влияние и на рынок недвижимости. Отдельно хотелось бы остановиться на таком сегменте рынка жилой недвижимости, как коттеджи и частные дома. Здесь можно отметить рост спроса на дома под снос и на земельные участки без строений, расположенные в частном секторе. Появление новых технологий и материалов привело к тому, что сегодня строительство частного дома с нуля стало не столь затратным, как, скажем, лет 7-10 назад. И строительство нередко оказывается выгоднее, чем приобретение уже готового коттеджа: с учетом подведения коммуникация оно может обойтись в 5 млн рублей, а цены, по которым продают коттеджи, начинаются от 7 млн. Соответственно, упал спрос на коттеджи и вырос на свободные земельные участки в черте областного центра, особенно на участки с коммуникациями. Если говорить о районах, то можно отметить рост спроса на участки и дома в Ивановском районе, Кохме, вдоль Лежневской трассы. Что касается прогнозов на краткосрочную перспективу, то, на мой взгляд, все эти тенденции сохранятся. Если, конечно, не вмешаются какие-то внешние дестабилизирующие факторы федерального или мирового уровня. Но будем надеяться, что этого не случится. 

В Иванове рынок аренды жилья достаточно развит, но какая его часть находится в легальном секторе экономики, а какая – в «теневом», оценить сложно. Причем даже тем, кто профессионально занимается этими вопросами, поскольку роль агентства недвижимости заключается в помощи в поиске арендатора или арендодателя, оформлением документов по аренде. Мы, безусловно, информируем наших клиентов о необходимости платить налоги, но их дальнейшие действия зависят только от их позиции по этому вопросу. При этом хочу отметить, что введение патентной системы налогообложения, а также периодические кампании налоговой инспекции и управления ЖКХ г. Иваново по вылавливанию тех, кто сдает квартиры «по-черному», в определенной степени сказались на этом сегменте рынка – по крайней мере, некоторое время назад мы отмечали рост арендной платы и снижение спроса на квартиры среднего уровня. Впрочем, сейчас ситуация стабилизировалась: рост цен прекратился, и даже есть небольшое падение, поскольку рынок аренды жилья достаточно насыщен, и при этом упала платежеспособность клиентов. Из основных тенденций последнего времени могу отметить рост спроса на услуги агентств недвижимости со стороны тех, кто хочет сдать квартиру в аренду. Да и арендаторы тоже стали обращаться к специалистам в сфере недвижимости. Это вполне объяснимо, поскольку и те, и другие хотят подстраховаться от различных неприятных «сюрпризов», а также избавить себя от достаточно хлопотной процедуры поиска надежного арендатора или подходящей квартиры. То есть и арендаторы, и арендодатели стремятся максимально упростить для себя процедуру поисков, что, в том числе, говорит и о постепенном вхождении рынка аренды жилья в цивилизованные рамки. Если говорить о том, какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом у арендаторов, то, по нашим данным, примерно 50 % арендаторов предпочитают квартиры низкой и средней ценовой категории («хрущевки», «брежневки»). Еще 25 % спроса приходится на квартиры средней ценовой категории и выше (квартиры улучшенной планировки), еще столько же – на сегмент высокой ценовой категории (квартиры по индивидуальному проекту). 

Говоря о нынешней ситуации на рынке жилой недвижимости в Иванове, я бы хотел отметить стабилизацию цен и наличие умеренного, спокойного спроса и достаточно широкого предложения (только в нашей базе на данный момент порядка 600 квартир). Так что сейчас очень выгодное время для приобретения жилья. При этом хотел бы обратить внимание на некоторые моменты, которые можно характеризовать как негативные. Начинается перегрев рынка первичного жилья. Спрос на квартиры в новостройках высокий, покупатели готовы заключать договоры долевого строительства на стадии даже не фундамента, а только получения разрешения на строительство. При этом застройщики, конкурируя за покупателя, идут на существенное снижение цен, порой экономя не на собственной марже, а на расчетах с подрядчиками. Слишком быстрые продажи по большому количеству объектов могут привести к тому, что в один «прекрасный» момент застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Возможно, я сгущаю краски (не хотелось бы, чтобы подобные прогнозы оправдались), но, на мой взгляд, подобная стратегия может завести застройщиков в тупик. Еще один момент касается рынка риэлтерских услуг. Выкуп квартир, еще недавно являвшийся новым направлением в работе агентств недвижимости, быстро набрал популярность. Сегодня эту услугу предлагают очень многие, и, к сожалению, ее качество заметно упало. Так что если вы хотите ею воспользоваться, обратите внимание на репутацию агентства и опыт его работы в этом направлении. С другой стороны, специалисты в сфере недвижимости предлагают все более широкий спектр услуг. Из таких новинок можно отметить услуги типа «инвестиционная квартира под ключ»: клиент, желающий купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду, может обратиться в агентство недвижимости, где ему окажут услуги не только по приобретению, но и по ремонту квартиры (при этом поиск подрядчика и качество его работы – сфера ответственности агентства), а также по поиску арендатора и заключения договора аренды. Эдакий принцип «одного окна» на рынке недвижимости, который, впрочем, требует от агентства высокой квалификации сотрудников и знания рынка не только недвижимости, но и строительных услуг.