1 сентября статья в журнале "1000 экз."
Самый надежный актив
Начало сентября – традиционный старт постотпуского делового сезона – в этом году несколько омрачено общей ситуацией неопределенности в экономике. Что будет с курсом доллара и евро, какими еще санкциями «порадуют» нас руководители США и ЕС, а также нашей страны, инфляционные ожидания – все эти вопросы, не имеющие ответов, создают довольно нервную обстановку постоянного ожидания каких-то катаклизмов. Однако практика показала: что бы ни происходило в мировой и российской экономике, самым надежным активом (за исключением, драгметаллов, разумеется, но это, что называется, не из этой жизни) по-прежнему остается недвижимость. Именно недвижимость охотнее всего принимают банки в качестве залога, а наличие собственных объектов является одним из показателей успешности развития среднего бизнеса. В то же время соотношение спроса и предложения в разных сегментах рынка коммерческой недвижимости позволяет экспертам делать выводы о процессах, которые идут в соответствующих отраслях региональной экономики. И поэтому в этом номере, продолжая совместный проект журнала «100 экз.» и агентства недвижимости «Дельта риэлти» мы поговорим о рынке коммерческой недвижимости и рынке земельных участков для строительства коммерческих объектов.
Светлана Степанова, заместитель генерального директора ООО «Дельта Риэлти» по коммерческой недвижимости:
Рынок коммерческой недвижимости в Ивановской области более «молодой», чем рынок жилья: он стал формироваться позже, и первое время развивался не очень активно. Однако на сегодняшний день можно говорить о том. что он стал вполне цивилизованным. Значительно число сделок здесь проходит через агентства недвижимости, что позволяет обеспечить их надежность и юридическую чистоту (в том случае, разумеется, если работу ведут риэлторы, имеющие высокий уровень профессионализма). Коммерческая недвижимость на ивановском рынке пользуется хорошим спросом – это подтверждает тезис о том, что недвижимость остается одним из самых надежных активов. Поэтому многие ивановские предприниматели, при появлении соответствующих финансовых возможностей, стремятся приобрести здание или сооружение в собственность, или же построить свое здание. Если говорить о сегментах рынка коммерческой недвижимости, то можно отметить следующие тенденции. Относительно невысоки и спрос, и предложение в сегменте производственных зданий. Это неудивительно, поскольку к продаже предлагаются, в основном, объекты, построенные еще в советское время и далеко не всегда удовлетворяющие современным требованиям. Сегодня производственные компании предпочитают строить здания с нуля: это позволяет не только выполнить все требования надзорных органов, но и спроектировать здание с максимальным учетом своих потребностей, и также благодаря современным материалам и технологиям минимизировать расходы на коммунальные услуги. Определенный интерес вызывают и складские помещения – здесь требования потенциальных покупателей ниже, и, как правило, связаны с наличием удобных подъездных путей, отопления и т.д. Здесь спектр предложений очень широк. Гораздо чаще здания приобретают для того чтобы после проведения реконструкции или капитального ремонта сдавать их в аренду. В этом сегменте высоким спросом пользуются объекты, расположенные в местах с высоким трафиком, на первой линии магистральных улиц. Также высок спрос на торговые помещения, встроенные или пристроенные к многоквартирным домам, в том числе на действующие магазины. Сегмент офисных помещений вызывает меньший интерес у инвесторов, поскольку этот рынок уже достаточно насыщен. Что касается предложения, то объектов, выставляемых на продажу, в Иванове достаточно. Это позволяет покупателям подбирать помещения и здания, максимально соответствующие их запросам. Особенно широк выбор в сегменте офисных помещений, которые активно строились в Иванове в последние годы. Интересно, что если раньше на рынке коммерческой недвижимости наблюдалась ярко выраженная сезонность – самым активным периодом была осень и начало зимы, до новогодних каникул, то сейчас она практически отсутствует. Есть лишь определенное затишье в «длинные» праздники (новогодние и майские). Еще одно направление, которое вызывает все больший интерес инвесторов, - это земельные участки под объекты коммерческого назначения. Этот интерес связан, в первую очередь, с тем, что, как уже упоминалось, сегодня дешевле и выгоднее построить производственное или офисное здание с нуля, чем проводить реконструкцию старого объекта. Однако развитие этого сегмента рынка серьезно сдерживается тем, что к продаже предлагается лишь незначительная часть таких участков. И далеко не всегда они удовлетворяют требованиям инвесторов. Проблема даже не в отсутствии коммуникаций, хотя сложности с подведением сетей коммунальной инфраструктуры тоже играют определенную роль. Гораздо больше вопросов возникает относительно подъездных путей и доступности с точки зрения общественного транспорта. Как ни странно, общественный транспорт сегодня является достаточно серьезным фактором, влияющим на выбор как земельного участка под строительство коммерческого объекта, так и уже готового объекта. Объясняется это просто: в многих сферах деятельности в последние годы все острее стоит кадровая проблема. Например, в швейной отрасли (именно швейники нередко подыскивают себе помещения для открытия новых цехов или расширение уже имеющегося производства, а также участки для строительства новых предприятий), где сейчас есть определенные трудности с набором квалифицированных сотрудников. Владельцы швейных предприятий стараются подбирать помещения, до которых сотрудникам было бы удобно доехать. Кроме того, есть определенный сложности с градостроительным зонированием – не на каждом участке, устраивающем потенциального инвестора, можно построить тот объект, который он запланировал. Изменение назначения участка – процесс сложный и длительный, и не каждый инвестор готов ждать и вкладывать в это деньги.
Рынок коммерческой недвижимости в Ивановской области более «молодой», чем рынок жилья: он стал формироваться позже, и первое время развивался не очень активно. Однако на сегодняшний день можно говорить о том. что он стал вполне цивилизованным. Значительно число сделок здесь проходит через агентства недвижимости, что позволяет обеспечить их надежность и юридическую чистоту (в том случае, разумеется, если работу ведут риэлторы, имеющие высокий уровень профессионализма). Коммерческая недвижимость на ивановском рынке пользуется хорошим спросом – это подтверждает тезис о том, что недвижимость остается одним из самых надежных активов. Поэтому многие ивановские предприниматели, при появлении соответствующих финансовых возможностей, стремятся приобрести здание или сооружение в собственность, или же построить свое здание. Если говорить о сегментах рынка коммерческой недвижимости, то можно отметить следующие тенденции. Относительно невысоки и спрос, и предложение в сегменте производственных зданий. Это неудивительно, поскольку к продаже предлагаются, в основном, объекты, построенные еще в советское время и далеко не всегда удовлетворяющие современным требованиям. Сегодня производственные компании предпочитают строить здания с нуля: это позволяет не только выполнить все требования надзорных органов, но и спроектировать здание с максимальным учетом своих потребностей, и также благодаря современным материалам и технологиям минимизировать расходы на коммунальные услуги. Определенный интерес вызывают и складские помещения – здесь требования потенциальных покупателей ниже, и, как правило, связаны с наличием удобных подъездных путей, отопления и т.д. Здесь спектр предложений очень широк. Гораздо чаще здания приобретают для того чтобы после проведения реконструкции или капитального ремонта сдавать их в аренду. В этом сегменте высоким спросом пользуются объекты, расположенные в местах с высоким трафиком, на первой линии магистральных улиц. Также высок спрос на торговые помещения, встроенные или пристроенные к многоквартирным домам, в том числе на действующие магазины. Сегмент офисных помещений вызывает меньший интерес у инвесторов, поскольку этот рынок уже достаточно насыщен. Что касается предложения, то объектов, выставляемых на продажу, в Иванове достаточно. Это позволяет покупателям подбирать помещения и здания, максимально соответствующие их запросам. Особенно широк выбор в сегменте офисных помещений, которые активно строились в Иванове в последние годы. Интересно, что если раньше на рынке коммерческой недвижимости наблюдалась ярко выраженная сезонность – самым активным периодом была осень и начало зимы, до новогодних каникул, то сейчас она практически отсутствует. Есть лишь определенное затишье в «длинные» праздники (новогодние и майские). Еще одно направление, которое вызывает все больший интерес инвесторов, - это земельные участки под объекты коммерческого назначения. Этот интерес связан, в первую очередь, с тем, что, как уже упоминалось, сегодня дешевле и выгоднее построить производственное или офисное здание с нуля, чем проводить реконструкцию старого объекта. Однако развитие этого сегмента рынка серьезно сдерживается тем, что к продаже предлагается лишь незначительная часть таких участков. И далеко не всегда они удовлетворяют требованиям инвесторов. Проблема даже не в отсутствии коммуникаций, хотя сложности с подведением сетей коммунальной инфраструктуры тоже играют определенную роль. Гораздо больше вопросов возникает относительно подъездных путей и доступности с точки зрения общественного транспорта. Как ни странно, общественный транспорт сегодня является достаточно серьезным фактором, влияющим на выбор как земельного участка под строительство коммерческого объекта, так и уже готового объекта. Объясняется это просто: в многих сферах деятельности в последние годы все острее стоит кадровая проблема. Например, в швейной отрасли (именно швейники нередко подыскивают себе помещения для открытия новых цехов или расширение уже имеющегося производства, а также участки для строительства новых предприятий), где сейчас есть определенные трудности с набором квалифицированных сотрудников. Владельцы швейных предприятий стараются подбирать помещения, до которых сотрудникам было бы удобно доехать. Кроме того, есть определенный сложности с градостроительным зонированием – не на каждом участке, устраивающем потенциального инвестора, можно построить тот объект, который он запланировал. Изменение назначения участка – процесс сложный и длительный, и не каждый инвестор готов ждать и вкладывать в это деньги.
Анатолий Омехин, президент Гильдии риэлторов Ивановской области, генеральный директор АН «Дельта риэлти»:
Подводя некоторые итоги активности на рынке недвижимости летом 2014 года, хочу отметить, что уже который год подряд три традиционных отпускных месяца не становятся «мертвым сезоном». В этом году, например, в июне мы ощутили определенную стагнацию, в июле пошел легкий подъем. В августе – небольшое снижение. Но в целом нельзя сказать, что в Иванове рынок недвижимости стоит. В сегменте жилой недвижимости на сегодняшний день наблюдается огромный выбор на вторичном рынке. Наши специалисты за три месяца заключили много эксклюзивных договоров, и постоянно появляются новые предложения. Так что сейчас – отличное время именно для покупки жилья на вторичном рынке: есть возможность не торопясь оценить все предлагаемые варианты, повыбирать и даже поторговаться. Рынок первичного жилья, на мой взгляд, в Иванове перегрет. И квартиры в новостройках сегодня чаще покупают для инвестирования средств, а не в качестве жилья. С другой стороны, мы сейчас видим заметное влияние макроэкономических факторов на этот рынок. Ухудшается уровень соблюдения сроков платежей между контрагентами, также все сложнее становится ситуация в кредитовании, как для физических лиц, так и для юридических. В частности, постепенно и не слишком существенно, но все-таки растут ставки по кредитам, ужесточаются требования к залогу. Банки объясняют это ростом рисков неплатежей и невозврата кредитов. Тем не менее. По мнению многих участников рынка недвижимости, «закручивание гаек» со стороны финансово-кредитных учреждений существенно влияет на рынок недвижимости. В сегменте коммерческой недвижимости этим летом наблюдалась определенная стагнация: хорошо «уходили» только те объекты. Которые предлагалиь по низкой цене. Если раньше большой интерес вызывали аукционы по приватизации государственной или муниципальной недвижимости (число участников таких аукционов порой доходило до 20), то сегодня подобной картины не наблюдается.В лучшем случае в торгах участвуют 2-4 претендента на тот или иной объект недвижимости. Тем не менее, предложения на этом рынке есть, их немало, есть очень интересные объекты. Так что и в этом сегменте на сегодняшний день ситуация благоприятна именно для покупки. И этим нужно пользоваться, поскольку осенью коммерческая активность явно возрастет, а заодно пройдет и та некоторая оторопь, которая возникла после ведения ответных санкций РФ. Ситуация станет более ясной, и активность на рынке недвижимости вырастет. Что касается общероссийских тенденций, то сейчас, в преддверии двух крупных конференций аналитиков рынка недвижимости, идет подведение итогов. Я планирую принять участие в этих конференциях, и в последующих номерах журнала вы сможете ознакомиться с информацией, которая там будет озвучена.
Подводя некоторые итоги активности на рынке недвижимости летом 2014 года, хочу отметить, что уже который год подряд три традиционных отпускных месяца не становятся «мертвым сезоном». В этом году, например, в июне мы ощутили определенную стагнацию, в июле пошел легкий подъем. В августе – небольшое снижение. Но в целом нельзя сказать, что в Иванове рынок недвижимости стоит. В сегменте жилой недвижимости на сегодняшний день наблюдается огромный выбор на вторичном рынке. Наши специалисты за три месяца заключили много эксклюзивных договоров, и постоянно появляются новые предложения. Так что сейчас – отличное время именно для покупки жилья на вторичном рынке: есть возможность не торопясь оценить все предлагаемые варианты, повыбирать и даже поторговаться. Рынок первичного жилья, на мой взгляд, в Иванове перегрет. И квартиры в новостройках сегодня чаще покупают для инвестирования средств, а не в качестве жилья. С другой стороны, мы сейчас видим заметное влияние макроэкономических факторов на этот рынок. Ухудшается уровень соблюдения сроков платежей между контрагентами, также все сложнее становится ситуация в кредитовании, как для физических лиц, так и для юридических. В частности, постепенно и не слишком существенно, но все-таки растут ставки по кредитам, ужесточаются требования к залогу. Банки объясняют это ростом рисков неплатежей и невозврата кредитов. Тем не менее. По мнению многих участников рынка недвижимости, «закручивание гаек» со стороны финансово-кредитных учреждений существенно влияет на рынок недвижимости. В сегменте коммерческой недвижимости этим летом наблюдалась определенная стагнация: хорошо «уходили» только те объекты. Которые предлагалиь по низкой цене. Если раньше большой интерес вызывали аукционы по приватизации государственной или муниципальной недвижимости (число участников таких аукционов порой доходило до 20), то сегодня подобной картины не наблюдается.В лучшем случае в торгах участвуют 2-4 претендента на тот или иной объект недвижимости. Тем не менее, предложения на этом рынке есть, их немало, есть очень интересные объекты. Так что и в этом сегменте на сегодняшний день ситуация благоприятна именно для покупки. И этим нужно пользоваться, поскольку осенью коммерческая активность явно возрастет, а заодно пройдет и та некоторая оторопь, которая возникла после ведения ответных санкций РФ. Ситуация станет более ясной, и активность на рынке недвижимости вырастет. Что касается общероссийских тенденций, то сейчас, в преддверии двух крупных конференций аналитиков рынка недвижимости, идет подведение итогов. Я планирую принять участие в этих конференциях, и в последующих номерах журнала вы сможете ознакомиться с информацией, которая там будет озвучена.